つなぎ融資とは

住宅ローンの実行前に利用する融資を「つなぎ融資」といいます。

住宅ローンは、ローンの契約者が住宅の引き渡しを受けたときに融資が実行されます。すなわち、住宅ローンの契約は「完成した住宅」に対して行われるものであり、住宅が完成していない時点では融資を受けられません。

しかし、住宅を建築する場合には、建物が完成するまでにさまざまな費用を支払う必要が出てきます。例えば、「土地の取得費用」「着工金」「中間金」などが考えられますが、自己資金が少ない場合には費用の支払いができません。このようなケースにおいて、住宅引渡しまでに必要となる費用の支払いのために利用できるローンが「つなぎ融資」となります。

前述の通り、住宅が建つまでには「土地の取得費用」「着工金」「中間金」を支払う必要が出てくるため、つなぎ融資では最大3回に分けて融資を受けられる金融機関が多くみられます。この場合、融資期間は「1回目の融資から1年程度」という制限を設けているケースがほとんどです。

つなぎ融資の2つのメリット

自己資金が少ない場合でも支払いができる

前述の通り、住宅が完成していない状態では住宅ローンの契約が結べません。しかし、住宅を建てる場合には建物が完成する前にさまざまな費用を支払う必要が出てきます。この時点では住宅ローンを組めないため、自己資金から支払うことになります。

しかし、自己資金ではこれらの費用を支払うのが難しいケースもあります。このような場合につなぎ融資を利用することになりますので、自己資金に余裕がない場合でも支払いを行える点がメリットといえます。

今の家を売却する前にまとまった資金を確保できる

自宅を住み替える場合には以下の2種類のパターンがあります。

売り先行型：今住んでいる家を先に売却する方法
買い先行型：新居を購入した後にこれまで住んでいた家を売却する方法

「買い先行型」の場合には、新しい家ができるまでに仮の住まいを探す必要がありません。さらにこれまで住んでいた家を空き家にした状態で売却活動を行えるなどさまざまなメリットがあります。しかし、住宅ローンを契約する前にまとまった資金を用意することが難しくなってしまう可能性も考えられます。

このような場合でも、つなぎ融資の活用によって新居建築に必要な費用の支払いが可能になるメリットがあります。

つなぎ融資の4つのデメリット

一般的な住宅ローンと比較すると金利が高い

つなぎ融資は無担保で契約が可能であることから、金融機関側にとってはリスクの高い融資であり、住宅ローンと比較すると金利が高く設定されています。そのため借り入れする際の金利が高いほど、つなぎ融資を受けている期間に支払う利息が増えることになるため、金利を重視して商品選択を行うことが大切です。

つなぎ融資を取り扱っている金融機関が少ない

つなぎ融資を取り扱っている金融機関は、一般的な住宅ローンと比較すると少ないといえます。この点から、さまざまな選択肢を比較することが難しいケースもあり、良い条件での利用がしにくいという面もあります。

諸費用の支払いが発生する

つなぎ融資を利用する場合には、通常の住宅ローンを利用する場合と同じ手続きを踏むことになります。住宅ローンの契約にあたってはさまざまな費用が発生しますが、つなぎ融資でも同じように諸費用を支払う必要があります。

つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外

つなぎ融資は、住宅ローン控除の対象外となります。これは控除を受けるための条件に「住宅の完成後6ヶ月以内に居住を開始している」という項目があるためです。そもそもつなぎ融資は新しい家が完成する前に利用するものであるため、この条件を満たせません。このような理由から控除の適用を受けられない、ということになります。

つなぎ融資が必要な時

土地の購入時や着工金を支払うとき、中間金を支払うときなどに、自己資金では費用の支払いが難しい場合に、つなぎ融資の利用が必要になります。

つなぎ融資の流れ

ここでは、つなぎ融資を利用する際の流れについて解説していきます。

必要な資金について確認
土地購入から建物の引き渡しまでに、いつ・何に・いくら資金が必要になるのかを確認します。その結果、つなぎ融資の利用が必要な場合には、借り入れ条件について確認しておきます。
住宅ローンとつなぎ融資の申し込み
家を建てるにあたって、土地を探します。購入希望の土地が見つかったら、ハウスメーカーや工務店と打ち合わせを行って建築プランを決め、請負契約を締結します。その後、住宅ローンの申し込みを行い、同時期につなぎ融資についても申し込みを行います。
土地の売買契約・つなぎ融資の金銭消費貸借契約を締結
住宅ローンとつなぎ融資について融資の承認が降りた場合には、土地の売買契約を結び、つなぎ融資に関しても契約を締結します。
つなぎ融資により土地購入費の支払い
土地購入にあたってつなぎ融資を利用するケースでは、このタイミングで1回目のつなぎ融資が実行されます。
つなぎ融資により着工金などの支払い
請負契約書に基づいて着工金などのためにつなぎ融資により資金を用意して支払いを行います。
住まいの引渡時に住宅ローンの融資が実行、つなぎ融資の返済
新しい家が完成し、住宅の引き渡し時に住宅ローンの融資が実行されます。この融資金により、つなぎ融資を一括返済します。

ただし、つなぎ融資を利用する際の流れは、利用する金融機関により異なることがありますので、実際に利用する場合には金融機関に確認することが大切です。

つなぎ融資には利息と手数料、印紙代などの費用がかかる

つなぎ融資を利用する場合には、利息や手数料、印紙代などが発生します。利息については一般的な住宅ローンと比較すると高い傾向があります。また、手数料は一般的に10万円程度、印紙代は借入額に応じてかかる形になります。そのほか、抵当権設定の仮登記を行う金融機関もありますが、この場合には司法書士への報酬や登録免許税を支払う必要が出てきます。

つなぎ融資を利用する場合には、このような費用が発生するという点をあらかじめ認識しておくことも大切です。